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一根烟囱惹的祸华侨城与泰达系的天津土地纠

来源: 作者: 2019-05-14 19:54:27

一根烟囱惹的“祸”:华侨城与泰达系的天津土地纠纷_中心

商户们不停地抱怨着门前散发出恶臭的 垃圾场 ,混杂着纸屑、塑料和剩菜剩饭的各色垃圾隆起了一个个不小的垃圾堆,甚至从被拆除的围墙缺口蔓延出来,在仅剩的半截围墙上还贴着香河少林文武学校的招生广告。

去年这里被拆了以后,附近的人就都往这儿倒垃圾。 商户说。这个 垃圾场 便是位于天津市主城区河东区与东丽开发区交界处的原天津市造纸五厂的一部分,占地面积超过13万平方米的造纸五厂倒闭已经七八年,从2012年底开始拆迁。

垃圾场 的北面是残垣断壁,旁边却是一栋完好无损的楼房,孤零零地矗立在枯草丛生的厂区里。在厂区正门的电动闸门前立着 施工重地 的木牌,却并未有任何施工迹象,只有两只小狗百无聊赖地在散步。

如今的 垃圾场 、 施工重地 ,便是央企华侨城(专题阅读)(相关干货)集团在天津总体量超过31万平方米的商住综合体,原本预计今年入市销售,如今却仍未完成拆迁,甚至与地块原主人泰达旗下的天津津滨发展股份有限公司(以下简称 津滨发展 )陷入纠纷中。

2月13日,华侨城集团旗下的华侨城(亚洲)控股有限公司(以下简称 华侨城亚洲 )发布公告称,已收到中国国际经济贸易仲裁委员会发出的仲裁通知,卖方津滨发展针对华侨城亚洲旗下子公司收购该地块所产生的纠纷已申请仲裁。

接近华侨城亚洲的相关人士向经济观察报透露,华侨城亚洲正在积极准备答辩,并向津滨发展提出反申诉。一场央企与地方龙头的 土地战 即将上演,作为央企华侨城旗下的香港上市公司华侨城亚洲与天津市国企泰达下属的国内上市公司津滨发展,从一年多前的合作伙伴到如今的互相攻讦,究竟谁是谁非,谁又能在这场角力中成为赢家?

换来的土地

承担了诸多天津重要工程的泰达企业,在2010年兴建了天津梅江会展中心,而这项为迎接天津2010年夏季达沃斯论坛的巨大工程,让泰达动用了不少内部资源,其中就包括征用了泰达孙公司津滨发展旗下占地约11万平方米、建筑面积约21万平方米的3宗。

津滨发展的控股股东为泰达建设,泰达建设持有其23.29%股权,泰达建设为天津泰达投资控股有限公司(以下简称 泰达控股 )全资子公司。

天津市政府作为补偿,为津滨发展旗下的境界梅江项目调增了37800平方米建筑面积的城镇住宅用地和27600平方米建筑面积的剩余商务金融用地。经过上述调整后,境界梅江项目与原来相比,建筑面积仍减少了约14万平方米,经评估减少的建筑规模价值12.29亿元。

因此,天津市房管局、规划局经过研究,又选取梅江H6和河东区造纸五厂两幅地块作为对津滨发展的补偿置换地块。

这个造纸厂就是本文前述的 垃圾场 所在。

津滨发展在资源获取方面占尽先机。然而,在硬币的另一面,泰达与下属公司之间的难解难分,却也埋下了子公司过度依赖大股东的隐忧。

长期关注该公司的新鸿嘉投资顾问有限公司副总经理陈书忠认为,泰达集团作为一方的政府骨干力量,承担着国家一级项目和基础建设大量事宜,对楼市的深耕并未发力。而津滨发展也被繁冗的泰达体系所羁绊,如果泰达集团没有对复杂的人事运作系统和繁冗的体系有所改变的话,津滨发展对于房地产开发的缓慢局面仍不会有很大改变。

为扭亏转让

虽然政府补偿了土地,但此时津滨发展,却面临着亏损的难题。津滨发展2012年中报显示,截至2012年6月底,其亏损约4764万元。

当年8月,津滨发展便将旗下的西青微电子园区工业厂房以5.8亿元的价格出售,但是2012年三季报显示,津滨发展月份仍亏损3612万元。

在亏损之际,津滨发展继续出售资产回笼资金,造纸五厂地块便成为新的出售对象。

在发布获得造纸五厂地块公告的12天后,津滨发展便宣布,将拥有该地块的天潇公司以14.33亿元的价格转让给华侨城亚洲旗下的锐振有限公司,其中股权转让价款为3.85亿元,偿还津滨发展负债10.48亿元。按照该地块约32万平方米的建筑面积计算,楼面地价仅约4500元/平方米,去年11月恒大同样在天津河东区拿下的地块,楼面地价已高达14576元/平方米。

2012年11月2日,双方签署的《股权转让协议》约定,首期股权转让款1.96亿元,将于协议生效并完成股权转让的工商变更登记等手续之日起3个工作日内支付;剩余股权转让价款1.89亿元,将于协议生效且完成股权转让的工商变更登记等手续之日起3个月支付。

同时《补充协议》规定,如规划指标调整后,商业用地的计容积率总建筑面积小于3万平方米,每减少1平方米,津滨发展赔偿锐振有限公司8000元,多赔偿1.5亿元;如大于4万平方米,每增加1平方米,津滨发展赔偿锐振有限公司5000元。

调整须于2013年6月30日(或锐振以书面方式协定的另一日期)前完成,倘未能于该日前完成调整,则卖方同意于2013年8月30日前向锐振支付人民币1.5亿元作补偿。违约欠款须按中国人民银行公布的一年期基准贷款利率的4倍支付利息。 华侨城亚洲公告的《补充协议》称,卖方须于2012年12月31日前完成有关该土地的所有搬迁、拆除及地盘平整工作,并须就该土地工人作出安置及补偿,于2012年12月31日前移交该土地, 如未能按时移交该土地,卖方同意每天向锐振支付补偿,金额相当于锐振已支付代价部分及天津天潇已偿还之债务总额之0.1% 。

如锐振有限公司未能按时足额支付股权转让款,每逾期1日,便应按照股权转让款总额的千分之一向津滨发展支付违约金,如逾期超过10个工作日,津滨发展有权单方解除协议,并要求锐振承担上述违约外,赔偿其经济损失2000万元。

按照当时签署的协议约定,央企华侨城无疑占得先机,交付土地和完成土地规划调整都有严格限制,只要津滨发展无法按时完成,华侨城亚洲便将获得巨额赔偿。而华侨城亚洲只有在无法按时支付股权转让款的条件下,才构成违约。

津滨发展在亏损之际,只能 忍痛割肉 , 通过出售天潇公司股权,可加速公司资产周转并有效改善公司的财务状况,缓解经营压力。通过此次股权转让,津滨公司将获取税前收益约3.55亿元,如此项交易能在年内顺利完成,预计公司2012年度将实现扭亏。同时为公司存量土地的开发和新项目的获取提供资金支持,增强公司的风险防御能力。

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