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房产众筹能否拯救低迷的传统地产

2018-11-30 20:57:37

房产众筹能否拯救低迷的传统地产

大数据、云计算、电子商务乃至互联金融,这些方兴未艾的事物已经深刻地影响着我们的生活,打破了固有思维,并且向各个传统行业进军。房地产行业的传统投融资渠道逐渐进入下行通道,互联、金融和地产融合的新生力量开始绽放光彩,包括房产众筹在内的互联金融异军突起,成为时代改革、发展与创新的浪潮。2012年12月8日,美国站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中,诞生了 房地产众筹 模式,只有100美元的低投资门槛,一经上线便获得了火爆的反响。众多房企看到了房产行业在互联上的新机会,迅速吸收引进,使得房地产众筹成为互联金融领域一颗闪亮的新星。 一、传统的房地产行业受到互联影响,冲击与机遇并存 2014年是一个很特殊的年份,互联的平台、互联的思维、互联的金融、互联的物流采购等新的概念涌入人们脑海,互联的出现,创造了一个几乎平等没有边际舞台,谁都可以参加,房地产业从产品设计、营销推广、投融资等领域均将发生根本变化,传统的房地产行业运营模式面临着巨大冲击。一般而言,传统的房地产运营模式是开发商向银行借贷拍地,然后开发建设,之后进行项目销售来回笼资金,房地产开发就是一个融资、拿地、开发、销售的循环过程。而在整个行业处于下滑的当前,依靠单一的银行贷款的融资方式或已无法支撑资金和运营的双重压力,传统广投放、低效率的营销思维和服务以及重资产模式已难以为继。 房产众筹 由于具有低门槛、多样性、轻资产、重创意等特点,这种崭新的金融运作模式一经推出,就受到了众多房产企业的追捧。 二、国内房地产众筹仍处于起步阶段,未来的发展空间广阔 目前,国内房地产众筹仍处于起步阶段,模式也相对简单,主要有三种:1.投资理财产品型,如团贷的房宝宝和平安好房的海外众筹;2.营销推广型,如搜房的天下贷;3.合作建房型,如众筹的乐居众筹。总体来看,现有已经成功的 房地产众筹 仅限于投资单套或多套产品并期望产品增值作为回报,真正有望惠及购房者和房企的 募集资金-企业代建-建造房屋 的房地产众筹仍处于起步阶段。 世界银行近日发布的《发展中国家众筹发展潜力报告》显示,目前,众筹模式已在全球45个国家成为数十亿美元的产业。预计到2025年,中国众筹行业市场规模可达500亿美元(约合人民币3000多亿元)。而实事上,2014年以来,随着互联金融日趋火爆,房地产开发商与互联合纷纷联手,推出房地产众筹项目。此前,京东金融与远洋地产联手众筹了 7个城市11套1.1折房 的活动,24小时内的支持人数达到18万人次,筹资额为1220万,参与人数和筹资额都破了中国实物众筹的记录,成为互联与地产行业跨界创新的热议案例。平安好房、团贷、众筹等都相继推出房产众筹项目,房地产众筹发展空间广阔。 三、房产众筹的前景很美,但也伴随着高风险 房产众筹具有 房地产+金融+互联 三个行业属性,是一种创新性的以互联为依托的经营模式,崭新的运营模式为其带来广阔的前景,但也正由于模式较新,而面临着许多风险。 1、政策法规风险 房产众筹目前仍缺乏有力的监管政策,在相关法规、市场规则不完善的情况下,由此产生的法律、投资风险值得投资者关注。而房产众筹中的股权众筹模式也只能从《私募股权众筹融资管理办法(试行)(征求意见稿)》中找到依托,监管层对股权众筹进行规范征求意见中对于投资人、筹资人、股权众筹平台要求及业务范围等进行了全面的规范要求,但对于投资人的要求偏高,针对平台的 禁止提供股权转让服务 等规定不利于投资者退出,且目前全国众筹平台仍处于起步阶段,缺乏有效的信息披露机制和征信体系。 2、内生性风险 内生性风险主要包括5个方面:(1)筹资企业基本都是早期小微企业,抗市场风险和行业风险能力弱;(2)筹资企业信息披露简单粗糙,投资者与筹资者息极其不对称;(3)投资回报周期长,投资者退出渠道少;(4)很多参与众筹的投资者并不是专业投资人,缺乏估值、投资与投后管理能力,风险判断与抗风险能力弱;(5)很多非专业投资者抱着买原始股爆富的心态参与。 3、项目来源风险 房产众筹平台的核心是项目,如果没有好的投资项目,很难争取支持。此外,对项目进行审核的众筹平台并没有任何准入门槛和资质的要求,也没有官方的认证,有理由对其能力的权威性产生质疑。在这种情况下,平台的浏览时间和浏览次数难以上升,投资者、购房者也会对项目逐步失去信心。 4、创新风险 房产众筹作为一种新的融资模式可能会由于过于创新并没有一定的标准导致风险的集中。如在 领投+跟投 模式中,领投人是否能够代表众多跟投人的利益,仍然值得商榷;且在行业发展初期,会出现众多众筹平台,即所谓的千筹大战,在行业成熟期,会有相当多的众筹平台倒闭或被兼并,这将会释放大量的风险。 结语:互联众筹是房地产开放商与互联思维开展深度融合的全新产物。所有的新事物在被接受之前都需要一个过程,就像所有的成功背后都有一段铺满荆棘的道路,尽管房地产众筹前景诱人,但目前瓶颈也不少,房产众筹能否成功挽救低迷地产仍有一段很长的路要走。

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